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厂房拆迁如何评估获得补偿

文章来源:未知         发布时间:2021-05-10 09:41

  实际上厂房拆迁要比普通住宅拆迁复杂得多,因为涉及的方面比较杂,那么在拆迁前,厂房怎么做才能实现自身利益最大化呢?以下是从法律的角度给厂房所有者的一些合理建议。

  知道合法的厂房应获得何种补偿才行。

  市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收管理条例》的规定,对被征收人给予补偿。

  对被征收房屋的价值进行补偿;

  (2)对被征收房屋的搬迁、临时安置给予补偿;

  (3)对被征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

  城市和县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补偿。

  掌握拆迁项目的具体实施情况;

  正确认识征收项目的性质、主体、期限、规模、规划内容以及拆迁补偿总额等,对于被征收人心理价位的确定至关重要。深入研究征地项目的政策问题,分析其是否存在不合理之处,如征地信息是否公开,补偿项目是否被遗漏等。房屋拆迁前期,要提前对房屋拆迁中可能遇到的法律问题进行梳理和安排,未雨绸缪能让被拆迁人更好地做到临危不乱,毕竟每个细节都有可能牵涉到房屋的重大利益。

  工厂资产的分类清单。

  一般来说,大型厂房在遇到拆迁问题时,会聘请专业的拆迁律师,专业的评估师,以及财务会计人员,对公司资产进行梳理和评估,然后准备谈判方案和应急预案。工厂业主充分掌握了自己的资产状况后,就可以在与拆迁方谈判时游刃有余,也可以在评估过程中防止拆迁方在评估资产时出现遗漏。因此,大型厂房可以获得较好的补偿效果。

  现在,工厂可以建在国有土地上,也可以建在集体土地上,既可以建在自己的土地上,也可以建在出租的土地上。建厂的目的是为工厂的正常经营活动服务,如果遇到征地拆迁,建厂人要积极配合政府,同时还要维护自己的合法权益。那麽,集体土地上自建厂房与出租房屋拆迁补偿标准又如何呢?

  工厂搬迁,包括搬迁资产补偿,搬迁安装费用,解雇员工的安置费用等。根据有关房屋征收与补偿的法律规定,对出租的厂房进行拆迁,承租人可得到的补偿有:停产停业损失补偿、临时安置补偿、搬迁费等。在集体土地上自建厂房或租赁土地上的房屋拆迁补偿标准中,涉及到以下具体补偿项目:

  第一,拆迁财产补偿。

  一是土地补偿。

  企业作为承租人,其经营场所一般是通过租赁获得的。公司搬迁必然导致这种租赁关系的终止,那么如何在租赁合同中保障公司的预期利益呢?出租人和承租人在租赁合同中如果没有明确约定,根据诚实信用原则,出租人和承租人应当按照合同约定处理被征收的土地补偿费。

  按照拆迁法规,拆迁补偿的对象是集体土地上的建筑物和附属设施,对于空地和净地,也应予以补偿。其它地方拆迁补偿,往往与房屋建筑补偿一起计算,不明确、不透明的情况大量存在。

  二是对房屋、建筑物、构筑物地上补偿。

  (1)房屋等建筑物补偿房屋、建筑物的补偿,应以有关房产证明登记的建筑面积为计算标准,应按厂房的标准予以补偿,不同地区的标准不同,不能按农房的标准予以补偿。按照谁投资、谁受益的原则,进行公平合理的补偿。由于历史原因,不能办理房地产权属证书和土地使用权证书的,由评估机构丈量确定。一般情况下,由拆迁人和被拆迁人共同委托一家评估公司,根据有关评估技术标准,确定房屋、建筑物的实际价值。

  (2)地上构附着物补偿,特别是修建大坝、水池、道路、堡坎、院墙等所投入的资金,各类型的补偿标准有差异,评估时不应遗漏。

  设备重置成新价格的确定。

  根据《城市房屋拆迁管理办法》的规定,搬迁费应当按照国家和地方规定的货运费、设备安装费计算。机械设备可分为两类:一类是搬迁设备;搬迁设备造成的搬迁损失可分为实物损失费和功能损失费。实体损耗费用包括:拆装、装运、安装、调试等费用。机件损耗费用包括搬迁造成的机器精度降低,不合格产品增多。第二,不可搬迁设备;对于不可搬迁设备,由于拆迁将使其废弃,故应结合其成新与重置价格,计算出设备的重置新价,以公平合理的方式补偿所有人。详细的赔偿标准和评估方法,可以参考当地的相关法规文件。

  第二,拆迁费用的补偿。

  一是关闭和停业损失。

  《城市房屋拆迁管理条例》第33条规定:因拆迁非住宅房屋造成停产停业损失的,拆迁人应当给予补偿。司法实践中,赔偿的标准、依据往往由省或市一级地方政府以政策文件规定,各地赔偿标准和计算方法不尽相同,总的原则是确保公平、公正、合理。万典拆迁公司律师认为,对于停产停业损失,应由第三方评估机构进行评估。对企业的经营性质、经营业务、经营状况、盈利能力等进行个案评估,以确保企业能够公正、公平、合理地实现。

  二是设备迁移安装费用。

  对搬迁后的设备,应本着继续使用的原则,进行异地搬迁安装,并继续投入使用。设备的搬迁及安装费用是拆迁造成的必然损失,拆迁人应予以赔偿。对非居住房屋拆迁,拆迁人还应当赔偿被拆迁人或者房屋承租人下列费用:设备搬迁费;以国家和地方规定的运杂费、安装费为基础计算的安装费。具体地说,设备搬迁和安装费用的补偿数额,由拆迁人、被拆迁人或承租人根据货物运输价格、按照当地政府指导价和设备安装价格协商确定。如协商不成,也可委托专业评估机构评估确定。

  三、解除劳动合同的经济补偿金。

  拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿、安置达成协议,确定补偿、安置费用的具体数额。如员工被辞退,则应根据具体与员工签订的劳动合同,结合劳动法相关规定予以补偿。

  根据拆迁政策所产生的奖励费用。

  拆迁人在拆迁过程中,为了加快拆迁进度,往往采取奖励的方式,鼓励被拆迁人或承租人尽早签订拆迁安置补偿协议,搬出拆迁范围。奖金数额由拆迁人根据拆迁实际情况确定,也可以由被拆迁人、被拆迁人和实际承租人协商确定。

  万典律师提醒被拆迁者,要注意的是:如果被拆迁户与使用人发生分歧,奖励费应付给实际使用被拆迁户,这已经由政策文件规定,也是公平合理的。