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苗圃、苗木地征收补偿的价值评估

文章来源:苗圃评估         发布时间:2021-03-22 10:31

  苗圃地是指固定的林木、花卉育苗用地,不包括母树林、种子园、采穗圃、种质基地等种子、种条生产用地,也不包括种子加工和储藏用地。苗木和花卉是苗圃经营的主体,是生态建设中环境绿化美化的载体。随着中国生态文明建设的加快和绿化事业的蓬勃发展,人工育苗和花卉的种类和品种越来越多,许多野生植物被驯化和改良,市场价格昂贵,其表现深受人们喜爱。目前,苗木和花卉种植形成了自己的特点,不仅种植广泛,而且设施先进。近年来,随着国家基本建设速度的加快,各地征地和占地拆迁工程的增加,由于人们法律意识的不断提高,人们对征地和占地价格的评价认识不断增强,导致越来越多的司法案件和纠纷。因此,有必要做好苗圃地和苗木和花卉价值评价工作。

  1.苗圃地价值评估(必须在基准日内):

  主要价值评估的内容分为两部分:

  1.1苗圃价值评估。

  苗圃地一般由农地改造而成,水肥条件较好,经营过程中常与作物轮作。因此,苗圃地资源资产的评估通常根据农地的评估方法和农地的技术经济指标进行。通常采用现行的市场价格法、收入现值法和林地成本法。

  1.1.1现行市场价格法。

  现行市场价格法也称为市场比较法,是根据与田地相同或相似的林地使用权转让的交易案例,通过比较确定林地使用权评价值的方法。在田地评价中,其计算公式与一般林地资源资产使用的公式相同

  Kj1×Kj2×Gj×S。

  公式:bu-林地资源资产评估值。

  Kj1-第j例苗圃地立地质量调节系数。

  Kj2-第j个案例价格指数调整系数。

  第j个案例单位面积的交易价格。

  待评估评估苗圃面积。

  参照物可以在苗圃地的评估中作为类似的苗圃地,但是由于苗圃地的交易较少,实际评估中常采用立地质量相似的农地作为参照物。影响农地价格的因素通常用于林地肥力、排灌条件、平整度、交通状况、粮食产量等指标,确定各指标的权重,对待评估的苗圃地与参照的农地之间的主要指标进行定量比较,综合确定调整系数。

  因为找出评估基准日期的交易案例是不可能的,所以在选择不同时期的交易案例时,价格水平会发生变化,必须根据价格指数获得价格指数调整系数,并根据价格指数调整系数进行修正。价格指数调整系数通常由不同时期的粮食价格比值决定,用于苗圃地资源资产的评估。

  确定林地质量调整系数和物价指数调整系数后,根据调整系数和参考农地市场成交价格,计算评价的田地使用权价格。

  采用该法时,由于农地使用权转让的交易案例多,情况不同,应尽量收集相关资料,排除资料中不合理的因素,相互比较时,应注意各指标一致,进行量化分析。

  1.1.2收益现值法

  根据育苗收入计算苗圃地的收益现值是非常麻烦的,因为苗圃地上育苗种类繁多,各种苗木的育苗期不同,经济效益也不同,为了减少病虫害的危害,苗圃地上经常要进行轮作,种植一季水稻。所以,苗圃地的收益现值往往是利用农田粮食生产的收益现值。

  资产评估价值bu=资产预期年收益折为现值e之和。

  其中:E-苗圃地面种植粮食的年纯收入(扣除劳动工资、生产成本和税费)。

  该方法计算简单,数据来源简单,是最简单的评估方法。但是使用这种方法时要注意:

  ②年纯收入(E)的计算.必须选择与待评估资产在立地质量、地利等级相似的农地进行产量、成本和收益的计算。

  ②计算年纯收入(E)时,如果按当年的会计成本计算成本,但没有重置,E值包含通胀部分。此时,利率应包括通胀因素,采用商业利率。如果在计算E值时重置成本,扣除通胀因素,利率不应包含通胀利率。

  ③如果苗圃地种植经济林木或绿化苗,其收益明显高于种植粮食的收益,可适当提高其地价。

  ④如果年地租明确,基本合理,租赁合同期长,可以直接以E为地租计算。

  1.1.3林地成本法。

  林地成本价法也称为重置成本法和成本法。这是一种估算林地评估价值的方法,通过获取林地所需的成本和维持林地至目前状态所需的成本。在苗圃地的评估中,获取林地所需的成本是指占用苗圃地时支付的成本;保持林地至目前状态所需的成本是指将原购买的土地改为苗圃地时的土地改良费,包括道路建设、平整和排灌设施建设。计算公式如下:

  nnn-i+1

  Bu=A(1+P)+úMi(1+P)

  i+1

  林地评估值。

  A-林地购置费。

  林地购置后,第一年的林地改良费。

  n-林地采购年数。

  P-利率。

  该方法一般用于新建苗圃,土地采购成本明确,年设施投入明确,苗圃生产尚未正常使用。

  使用该方法时必须注意:

  ②林地购置费(A),在有条件的情况下,应尽量采用重置费.如果不能重置,而采用历史费用,则所估算的投资收益必须包括通胀利率。

  ②林地购买后一直经营的,a重置成本时,不再计算利息。a为历史成本时,其投资收益率包括通货膨胀利率(即通货膨胀重置购买成本)。

  ③如果林地购买后一直在改进而没有正式生产,A是重置成本价格时,投资回报率是低投资回报率,不包括通胀;A是历史成本时,投资回报率可以采用市场投资回报率。

  1.2.苗木和花卉的价值评估。

  种子或接穗从播种和扦插到种植期称为苗木培育期。它直接关系到幼苗在市场上的价格。决定幼苗和花卉价值的因素很多,但实际上主要考虑以下十个因素:

  1.2.1品种:不同的品种决定不同的价值。名称、特殊品种和优良品种价值昂贵。常绿色高于落叶,彩色植物高于普通绿色植物。稀有濒危活化石植物更高。

  1.2.2体型:高度、直径的大小、冠幅的丰满度、树木的生长状况、树枝的生长状况和树木的健康状况等直接决定价值的高低。奇形植物,造型植物的价值远远高于普通植物。

  1.3.3育苗期(育苗年龄):育苗期越长,其价值越大。尤其是绿化苗木的年龄越大越贵。由于年龄较长,古树具有较高的文化价值。

  1.3.4市场因素:物以稀为贵,市场供需关系直接影响幼苗、花卉的价格,尤其是小规格幼苗和新品种。受到一次性园林建设工程理念的影响,大规格苗木的价值远高于小规格苗木。

  1.3.5本体价格:取决于品种和年限。

  1.3.6挖掘费用:取决于当地劳动力的价值。

  1.3.7包扎费用:取决于当地劳动力和包装物的价值和包装要求。

  1.3.8苗木经营利润:销售收入减去投入成本(苗圃租金、种苗费用、管理费用等依据当地林业生产定额)。

  1.3.9苗圃运费:视运距而定。

  1.3.10其他费用:税费,检疫费,装车费等。

  生产操作标准应当按照各地林业育苗技术规程确定。

  2、现场勘验中应注意的问题

  现场勘验是苗木、花卉价格鉴定工作中最为重要的环节。勘验的粗与细直接影响市场价格信息采集的方向,导致价值严重背离。应注意的四个方面:

  2.1带齐勘验工具:数码相机(最好是摄像机)、皮尺(最好是卡尺和测距仪)、胶靴、勘验记录本。有条件的,带上苗木、花卉方面的工程专家。

  2.2现场拍摄:拍照(摄像)是现场勘验必做的工作,一是因为请教专家时需要;二是以后复议司法证据的需要;三是建立内部档案资料的需要。苗木、花卉的圃地现状拍照要茂密处与稀疏处都拍摄,因为这影响到苗木、花卉每亩数量的确定;对大树苗特别是名贵的大树苗要取其全貌,因为这关系到树型好坏的确定。

  2.3现场测量:要设定有代表性标准样地,测量苗木、花卉株行距、每平方米数量,搞好苗木分级;对大树苗还要测量其高度、树径、冠幅。

  2.4采集标本:名贵树木、花卉要采集标本,供专家鉴定其品种和内部建档案资料。

  3、市场信息采集过程中应注意的问题

  苗木、花卉市场价格信息的采集是确定其价值的基础,采集的方式、渠道尤为重要。采集过程中要注意以下三个方面问题:

  3.1采集的价格应是现行市场实际成交价格,量大的要咨询批量买卖价格。

  3.2凡是本地区有同种品种的要采集本地区的价格,本地区没有的,方可采集外地的,但外地的一定要考虑检疫、运杂费等。

  3.3采价的方式、渠道:一是通过本地苗木、花卉交易市场调查;二是通过聘请的价格顾问作价;三是通过了解种植大户;四是通过网上查询。至少要询问三家以上。

  需要特别指出的是:采集价格前,一定要先核准该种植物的名称(包括学名)、规格、价格类型;拿不准的,可持照片、标本请专家给以鉴定。要以购买者的身份,通过交易市场、种植户和网上采价。

  总之,在苗木、花卉的价格评估过程中,第一,要让委托方在委托书上写明该植物的名称、规格、价格类型;第二,在现场勘验中要验明该植物的实际情况(特别是名称、规格中的高度、径级、冠幅、培育年限、树形等)是否与委托书上的内容相一致;第三,在价格信息采集中要尽量采集本地区的市场成交价;第四,在确定价格时,要根据不同的评估目的确定不同的价格(如是征、占地拆迁赔偿,可按采集到的三个价中的中上限;如是偷盗、毁损,可按采集到的三个价中的中下限)并坚持集体审议制度;第五,对案值大的在出具正式报告书前,最好要征求委托方的意见;第六,对征、占地拆迁类在报告书中,最好注明“本次评估价格为建议价,具体补偿标准由委托方自行确定”及价格评估目的为“为你部门提供评估标的拆迁补偿的参考依据”的字样。

  4、补偿的方法:

  苗木培育具有普通型培育(常规)和专业型培育(设施)的特点。

  4.1征地以移栽为主的,根据不同季节按“基价”的20%—40%予以补偿;全部征用按“基价”全额补偿。

  4.2如遇特殊要求(如:古树、名木、珍惜濒危种等)补偿,应由专业部门按保护级别评估,评估不成, 由甲、乙双方另行协商解决。

  4.3花卉苗木补偿标准不计算成活率,只补偿搬运及搬运损失费,一般按总出圃价的5%补偿。

  4.4在鲜花出售期,原则上应先收获,后用地,并且不予补偿;如果急需用地,则应补偿产值损失;在其它季节只补偿投资成本。

  5、常用的术语:

  5.1、苗木是指具有完整根系和苗干的树苗。凡在苗圃地中培育的树苗不论年龄大小,在未出圃之前,统称苗木。

  5.2、苗木种类是指实生苗、营养繁殖苗、留床苗、移植苗、容器苗。

  5.2.1实生苗又称直生苗是指播种苗,有性繁殖苗。系用种子播种繁殖培育而成的苗木;

  5.2.1.1凡以人为的方法用种子培育的苗木叫播种苗;

  5.2.1.2在野外母树天然下种自生的苗木叫野生实生苗。

  以上两种苗经移植过的移植苗都是实生苗。播种苗根系发达,苗木生长整齐、健壮、质量好。野生实生苗密度不匀,分化严重,根系不发达。

  5.2.2营养繁殖苗(无性繁殖苗):依据所用的育苗材料和具体方法又可分为:

  5.2.2.1插条苗也称扦插苗是指用苗干或截取树木的枝条扦插育成的苗木;

  5.2.2.2埋条苗是指用苗干或种条,全条横埋于育苗圃地育成的苗木;

  5.2.2.3插根苗是指用树木或苗木的根,插入或埋入圃地培育的苗木;

  5.2.2.4根蘖苗又叫留根苗是指是利用地下的根系萌出新条育成的苗木;

  5.2.2.5嫁接苗是指用嫁接方法育成的苗木;

  5.2.2.6压条苗是指把不脱离母体的枝条埋入土中,或在空中包以湿润物,待生根后切离母体而育成的苗木;

  5.2.2.7组培苗是指利用母体上的组织或细胞在营养液中育成的苗木。

  5.2.3留床苗是指在上年的育苗地继续培育的苗木。

  5.2.4移植苗是指上述各种苗木,凡在苗圃中把苗木移栽到另一块苗床(地段)继续培育的苗木叫移植苗。

  5.2.5容器苗是指利用容器培育的苗木。

  5.3、出圃苗是指苗木质量指标已达到造林要求的标准,能出圃用于造林的苗木。

  5.4、独本苗是指系地面到冠丛只有一个主干的苗木。

  5.5、散本苗是指系根际以上分生出数个主干的苗木。

  5.6、丛生苗是指系地下部(根际以下)生长出数根主干的苗木。

  5.7、珍贵稀有树苗是指确定为省级保护以上树种的苗木。

  5.8、萌芽数是指有分蘖能力的苗木,自地下部分(根际以下)萌生出的芽枝数量。

  5.9、分叉(枝)数又称分叉数、分枝数是指具有分蘖能力的苗木,自地下地际部到枝梢萌发出的枝条数量。

  5.10、苗木高度是指苗木自地际部至最高生长点之间的垂直距离。以“H”表示。

  5.11、冠丛直径又称冠幅、蓬径是指苗木冠丛的最大幅度直径和最小幅度直径之间的平均值。以“P”表示。

  5.12、胸径又称胸高直径是指苗木自地面至1.30米处,树干的直径。以“Φ”表示。

  5.13、地径是指苗木地际的直径,也称地表直径。以“d”表示。

  5.14、泥球直径又称球径是指苗木移植时,根部所带泥球的直径。以“D”表示。

  5.15、泥球厚度又称泥球高度是指苗木移植时所带泥球底部至泥球表面的高度。以“h”表示。

  5.16、苗龄又称培育年数。通常以“一年生”、“二年生”……表示。系苗木繁殖、培育年数。计算年龄以苗木的主干年生长周期为准。即每年从开始生长时起,到当年生长停止时止,完成一个生长周期算作一龄。移植苗的年龄包括移植前的苗龄。

  5.17、重瓣花是指园林植物栽培,选育出雄蕊瓣化而成的重瓣优良品种。

  5.18、长度又称蓬长、茎长是指攀缘植物主茎从根基部至梢头之间的长度。用“L”表示。

  5.19、匀称度是指球形植物冠丛的稀密程度。通常为球形植物的质量指标。

  5.20、平方米是指植物种植面积计量单位。即长×宽各1米。以“㎡”表示。

  6、苗木规格的应用:

  6.1、苗木规格的排列以先后次序排列,排在第一位是主要标准,其次均为辅助标准。

  6.2、确定苗木的实际规格,应先确定主要标准,再确定辅助标准,凡不符合规格的,可按相应标准,降级定价。

  7、苗木生产成本的确认

  参照《生物资产准则》,苗圃苗木属于《生物资产准则》中的“消耗性生物资产”,生物资产的初始计量应按实际成本人账,苗圃苗木成本核算设“消耗性生物资产——某苗龄树种苗木”科目,核算各树种苗龄期苗木发生的各项费用。

  7.1苗木的初始计量。

  7.1.1外购的苗木成本包括买价、相关税费、运输费、保险费以及可直接归属于购买该苗木的其他支出。

  7.1.2自行培育的苗木,其成本确定的一般原则是按照自行培育过程中发生的必要支出确定。包括种子费、消毒药剂、材料、直接人工、其他直接费用及应分摊的间接费用。

  7.2苗木成本的计算期。

  “消耗性生物资产——树种苗龄苗木”科目,核算从处理种子催芽、整地、作床、播种、插条、育苗、换床、育大苗发生的材料费、人工费,以及到苗木出圃阶段田间管理发生的人工费、物料费。因此,苗木成本账设土地费、种苗费、人工费、材料费等项目进行明细核算。

  7.3苗木成本的计算与分配

  苗木作为一种特殊存货,在未出圃前始终处于在产品状态,日常的田间管理发生的人工费、材料费及其他杂费很大,如果按月进行苗木成本费用的分配势必会增加核算工作量。根据苗木生产及管理的季节性特点,按季度分配费用比较适合。以树种为对象,采取直接计入和分配计人相结合的方法,将生产费用计入各树种的生产费用明细账,凡是能够区分核算对象的费用应采取直接计入的方法,凡是能够采取适当分配标准进行分配的费用应尽可能采取正确的分配标准进行分配。

  可供选择的分配方法有:

  7.3.1整地、作床、播种、起苗等费用,按实际人工工日数作为分配标准;

  7.3.2覆盖材料、肥料、药料等,按消耗定额作为分配标准;

  7.3.3新播苗、换床苗的浇水费按受益系数作为分配标准;

  7.3.4按苗床的面积平均分配,如受益程度接近的费用。

  计算方法:某品种苗龄苗木成本=某品种苗龄种苗费+可直接计入的成本费用+分配计人的间接费用。

  材料费按消耗定额作为分配标准,其他费用按苗木面积分配。

  7.4苗木出圃销售成本的确认

  由于苗木生产成本的持续发生性,难以按一般企业所采用的存货发生方式结转成本。为了保证收入与费用的合理配比,同时又不增加太多工作量,可考虑平时按当初该苗木品种成本(定额成本)结转,在苗木成本分配的那个会计期末进行成本调整,即每季度末根据已分配的苗木成本与定额成本之间的差额调整苗木销售成本。