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厂房拆迁究竟该如何补偿?

文章来源:未知         发布时间:2021-02-22 11:05

  征收拆迁领域里,当事人询问最多的就是关于拆迁补偿的相关问题。对于住宅房屋的拆迁补偿标准,我国的法律做了明确的规定。而与住宅拆迁相比,厂房拆迁的补偿让多数人心生疑惑。

  下面,就让我们一起去探究一下,厂房拆迁究竟该如何补偿?

  厂房的定义

  在词典中,厂房的定义是指采用钢筋混凝土柱、钢柱承重的柜架或排架结构的用于工商业用途的房子。

  我们这里讲的厂房主要是指取得工业用地资格的制造业企业通过自有、买地或是租赁土地自建的厂房,或是企业直接租赁的已建成厂房。

  工业用地、居住用地与商业用地

  工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣(灰)场地等用地。

  目前我国的工业用地是可以出让的,但是各地的转让年限多有差别,一般工业用地年限为50年。

  居民住宅用地指用于建造居民居住用房屋所占用的土地。

  根据我国法律规定,居住用地使用权最高年限70年,同时《民法典》第359条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定”。

  商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋。

  例如用于开展商业、旅游、娱乐活动所占用的场所,如建造商店、粮店、饮食店、公园、游乐场、影剧院和俱乐部等。出让后用地的使用年限一般为40年。

  厂房的拆迁补偿

  厘清了前面的这些概念,下面我们就来看看厂房拆迁补偿应当包括哪些内容。

  一、关于土地补偿费用

  1、出让方式取得土地使用权

  对于以出让方式取得土地使用权的企业,应当有土地补偿的部分。

  依据《民法典》第358条规定:

  “建设用地使用权期限届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依据本法第二百四十三条的规定对该土地上的房屋以及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金。”

  注:土地使用权在使用中由于开发强度、投资大小、区域变化、土地供求状态的因素影响,土地使用权可能增值,对于这块增值的部分,应按照收回土地时间节点依法评估确认其价值,按照市场实际价格确定补偿标准。

  2、租赁方式取得土地使用权

  如果是通过租赁方式取得厂房,则应包含未到期租金返还及安置的内容,具体应结合实际情况和政策来定。

  二、建筑物补偿

  对于建筑物的补偿,一般依据评估公司的评估来确定建筑物的实际价值进行补偿。

  对于建筑物的面积,一般以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准;

  对于评估公司的选择,一般应由拆迁单位和被拆迁人协商共同委托。地方政策对补偿标准有规定的,依据地方标准进行补偿。

  三、停产停业损失补偿

  停产停业损失补偿一般包括实际经营损失,也可酌情包括预期利益损失。

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定:

  对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

  这部分的补偿要结合企业实际经营情况和地方政策来综合考量。

  四、搬迁、安置补偿

  企业的搬迁和安置往往伴随着大量生产设备的拆卸、安装、损坏和灭失等,相比于住宅物品的搬迁,这类补偿费用往往复杂得多,一般包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的设备搬迁安装费、包装费、运输费、解聘员工补偿费等。设备搬迁安装费用应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格等来计算。

  五、奖励费用

  这部分补偿属于政策奖励部分,具体补偿金额应以当地政策为准,比如搬迁过程中的速迁费、拆迁奖励费等。

  相比于住宅拆迁,厂房拆迁涉及补偿项目繁杂,过程繁琐,被拆迁人一定要耐心细致应对,尤其是对于那些员工众多的企业,安抚情绪、镇定应对才是厂房拆迁的应有之义。